Fiscalidad de no residentes en España: qué impuestos pagas y cuándo

Residente o no residente: la pregunta que decide todo lo demás

Antes de mirar ningún impuesto hay que contestar una sola pregunta, porque no cambia un porcentaje: cambia el impuesto entero. Si tienes tu residencia habitual en España eres contribuyente del IRPF (artículo 8.1.a de la Ley 35/2006) y tributas por tu renta mundial. Si no la tienes, tributas por el IRNR, que según el artículo 1 de su texto refundido, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, grava «la renta obtenida en territorio español por las personas físicas y entidades no residentes en éste». Lo que ganes fuera no entra.

La Ley del IRNR ni siquiera define la residencia: su artículo 6 se la pide prestada al artículo 9 de la Ley del IRPF. Ese artículo abre tres puertas y basta cruzar una:

• Más de 183 días en el año natural en territorio español. Y las ausencias esporádicas suman, salvo que acredites tu residencia fiscal en otro país, cosa que se acredita con un certificado de residencia fiscal de la autoridad extranjera, no con tarjetas de embarque.
• El núcleo principal o la base de tus actividades o intereses económicos, de forma directa o indirecta (artículo 9.1.b). Se puede pasar cien días aquí y ser residente por esta vía.
• La presunción familiar: si tu cónyuge no separado legalmente y tus hijos menores dependientes residen habitualmente en España, se presume que tú también, salvo prueba en contrario.

Tres cosas que no deciden nada aunque salgan en todas las conversaciones: el pasaporte, el padrón municipal y tener un inmueble aquí. Tampoco tener NIE.

El resultado pesa más de lo que parece. El residente declara su renta mundial y arrastra obligaciones informativas que el no residente no tiene, empezando por el modelo 720. El no residente solo declara lo español, pero lo declara sin mínimo personal y casi sin deducciones. Los tres criterios uno a uno, la cuarentena de cinco años del artículo 8.2 para el español que se muda a un paraíso fiscal y el desempate en cascada del convenio cuando dos países te reclaman a la vez están en la guía de residencia fiscal en España. Vuelve aquí cuando sepas de qué lado estás: el resto de esta página asume que eres no residente.

Qué impuestos te tocan según lo que tengas en España

No hay un impuesto único del extranjero con propiedades en España: hay varios, y cuál te toca depende de qué tengas y de qué hagas con ello. Esta tabla es el mapa, y cada fila te deja donde se explica.

Dos avisos antes de bajar al detalle. El primero: nadie te manda un recibo por el IRNR. El artículo 28.1 obliga al contribuyente sin establecimiento permanente a presentar declaración «determinando e ingresando la deuda tributaria», así que el impuesto se autoliquida y el silencio de la Administración no significa que estés al día.

El segundo: los casos conviven. El mismo piso puede estar alquilado medio año y a tu disposición el resto, y entonces genera dos rentas distintas y dos declaraciones distintas, porque el artículo 85.1 de la Ley del IRPF solo excluye de la imputación a los inmuebles generadores de rendimientos del capital. Y si el inmueble te llegó por herencia o donación, entra además el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de cuyas normas salen los valores que luego usarás si vendes (artículo 36 de la Ley del IRPF).

Si tienes vivienda y no la alquilas: la renta imputada

Es el caso masivo y el que más gente desconoce: la ley presume que un inmueble urbano a tu disposición produce una renta aunque no cobres nada por él. El artículo 13.1.h) de la Ley del IRNR grava «las rentas imputadas a los contribuyentes personas físicas titulares de bienes inmuebles urbanos situados en territorio español no afectos a actividades económicas». Piso vacío, casa de vacaciones, garaje que usas dos semanas al año: todos imputan. Los rústicos, no.

Cuánto se imputa lo fija el artículo 85.1 de la Ley del IRPF, al que se llega por una cadena de tres eslabones (artículo 24.5 de la Ley del IRNR, artículo 87 del texto refundido del IRPF de 2004 y disposición adicional decimoséptima de la Ley 35/2006):

• 2 % del valor catastral como regla general, en proporción a los días que corresponda.
• 1,1 % si los valores catastrales del municipio se revisaron mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general con entrada en vigor en el período impositivo o en los diez anteriores.
• 1,1 % sobre el 50 % del mayor entre el valor comprobado por la Administración y el precio o valor de adquisición, si el inmueble carece de valor catastral o no se te ha notificado.

Sobre esa base imponible se aplica el tipo del artículo 25.1.a): 19 % si resides en la Unión Europea o en un Estado del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria, 24 % en el resto del mundo. Y no se resta nada: la base se toma íntegra y sin reducciones (artículo 24.1) y de la cuota solo se deducen donativos y retenciones (artículo 26). El IBI aquí no se deduce.

Un ejemplo cerrado. Piso de 90.000 euros de valor catastral en un municipio revisado en 2019, de un matrimonio residente en Alemania al 50 %, vacío todo 2025. La renta imputada es 90.000 × 1,1 % = 990 euros, 495 por cónyuge, y al 19 % salen 94,05 euros por declaración: 188,10 euros el matrimonio. Sin revisión dentro de esos diez años el porcentaje sería el 2 % y la cuota, 171 euros por cónyuge. Residiendo fuera de la Unión Europea, al 24 %, 118,80 euros cada uno.

Tres reglas que multiplican el papeleo y casi nadie cuenta antes de tiempo: la renta imputada se devenga el 31 de diciembre de cada año (artículo 27.1.c de la Ley del IRNR), se prorratea por días si el inmueble no fue tuyo el año entero, y se presenta una declaración por inmueble, por cotitular y por ejercicio, porque estas rentas no se pueden agrupar (artículo 2.1.b de la Orden EHA/3316/2010) y cada cotitular declara su cuota de participación (artículo 85.2, que remite al artículo 11.3 de la Ley del IRPF). Un matrimonio con vivienda, garaje y trastero con referencias catastrales propias presenta seis declaraciones al año. El cálculo entero, con las exclusiones del artículo 85.1 y la letra pequeña del porcentaje, está en la guía del modelo 210.

Si alquilas: cómo tributa y con qué frecuencia

El alquiler es otro tipo de renta y funciona con otro reloj. El artículo 13.1.g) grava los rendimientos derivados, directa o indirectamente, de inmuebles situados en España, y el artículo 27.1.a) sitúa el devengo «cuando resulten exigibles o en la fecha del cobro si ésta fuera anterior»: cada mensualidad exigible es un devengo. El artículo 15.1 remata la idea prohibiendo compensar unos con otros, ni entre meses ni entre inmuebles.

La base es el alquiler íntegro, sin las reducciones del IRPF español (artículo 24.1). La reducción por arrendamiento de vivienda del artículo 23.2 de la Ley del IRPF no se aplica nunca a un no residente, ni siendo comunitario. Lo único que se puede restar son gastos, y solo si resides en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información (artículo 24.6): IBI, comunidad, seguro, intereses, reparación y conservación, y la amortización del 3 % anual sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, excluido el valor del suelo.

Esa frontera es la que de verdad mueve dinero. Mismo piso, alquilado por 1.000 euros al mes durante todo el año:

Mismo inquilino, misma renta, más del triple de impuesto. Y solo una parte de la diferencia viene del tipo: la mayor parte viene de la base.

Queda el detalle que casi nadie declara: los meses en que el piso no está alquilado no desaparecen. Los días a tu disposición imputan renta aparte, con su propio código de tipo de renta y su propio plazo, así que alquilar medio año no produce media declaración: produce dos. Los gastos uno a uno, la agrupación de mensualidades y dónde el alquiler turístico deja de caber en este régimen están en la guía de alquilar un inmueble siendo no residente.

Si vendes: la retención del 3 % y la ganancia patrimonial

En una venta hecha por un no residente hay tres pagos distintos, con tres destinatarios y tres calendarios. Confundirlos produce la mayor parte de los sustos.

La retención del 3 % no es el impuesto. Se calcula sobre el precio; el impuesto se calcula sobre la ganancia, es decir, sobre la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, que se construyen con papeles (artículos 35.1 y 35.2 de la Ley del IRPF, aplicables al no residente por el artículo 24.4 de la Ley del IRNR) y no se copian de la escritura. Con ganancia pequeña o con pérdida sobra dinero retenido, y esa devolución no llega sola: se pide practicando la autoliquidación, y el derecho prescribe a los cuatro años (artículo 66 de la Ley General Tributaria).

Dos avisos más. Existe una exención por reinversión en vivienda habitual (disposición adicional séptima de la Ley del IRNR), pero solo alcanza a residentes en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo, y ni siquiera evita la retención ni la obligación de declarar. Y el año de la venta sigue generando renta imputada por los días en que el inmueble fue tuyo: otra declaración más, con su propio plazo. Cómo se construyen los dos valores, los coeficientes de abatimiento de lo comprado antes de 1995 y los papeles que hay que reunir antes de firmar están en la guía de vender un inmueble siendo no residente.

Si tienes una sociedad o actividad económica en España

Aquí la guía cambia de terreno y conviene decirlo claro. Todo lo anterior es el régimen de quien obtiene rentas sin establecimiento permanente, el que tributa «de forma separada por cada devengo total o parcial de renta sometida a gravamen» del artículo 15.1 de la Ley del IRNR y declara con el modelo 210. Tres situaciones se salen de ese cuadro.

• La titular del inmueble es una sociedad española. Una sociedad limitada constituida en España es residente y tributa por el Impuesto sobre Sociedades, no por el IRNR. Además, la renta imputada del artículo 13.1.h) alcanza solo a las «personas físicas» titulares, así que esa vía no le aplica. Los tipos de la Ley 27/2014 son el 25 % general, el 15 % para entidades de nueva creación en el primer período con base positiva y en el siguiente, y una escala reducida para las de cifra de negocios inferior a un millón de euros, que en 2026 es del 19 % hasta 50.000 euros de base y del 21 % en el resto. Lo cuenta entero la guía del Impuesto sobre Sociedades del primer año, y el mapa completo de las obligaciones de la sociedad, año a año, está en la guía fiscal de la SL. Si además eres tú quien administra la sociedad desde fuera de España, lo que cambia (retención, NIE, representante, dirección efectiva) está en la guía del administrador no residente.
• Operas mediante establecimiento permanente. Cambian el impuesto, el modelo y el calendario, y el artículo 10.1 de la Ley del IRNR te obliga a nombrar representante fiscal con residencia en España. Hay un frente añadido: los contribuyentes del IRNR con establecimiento permanente deben usar sistemas de facturación adaptados antes del 1 de julio de 2027 (Real Decreto-ley 15/2025), que es lo que se explica en la guía de Verifactu.
• Estás en la frontera. Tener una persona empleada a jornada completa en España para gestionar el alquiler, o prestar servicios propios de la industria hotelera además de ceder el uso, puede sacarte del régimen sin establecimiento permanente. Esa frontera no la resuelve ninguno de los artículos citados en esta guía: se decide caso por caso.

Con la misma honestidad con la que está escrito el resto: si te reconoces en cualquiera de los tres supuestos, busca asesoramiento profesional en España antes de presentar nada. Lo que cubre el servicio de kontora es la renta imputada del inmueble a tu disposición, no las sociedades ni los establecimientos permanentes.

El NIE, el representante fiscal y cómo pagar desde fuera

Tres cosas que se dan por obligatorias en foros y conversaciones de vecinos, y no lo son.

El NIE no hace falta para cumplir. El artículo 14 de la Orden EHA/3316/2010 regula la predeclaración: rellenas el formulario en la sede electrónica de la AEAT, obtienes el documento de ingreso y lo pagas, sin certificado digital y sin Cl@ve. Si no tienes NIF español, el propio formulario emite un Código Identificativo (artículo 14.1.º.b) que identifica esa declaración. Cl@ve, en cambio, sí exige NIF español, así que no es la vía de quien vive fuera.

El representante fiscal no es obligatorio por defecto. El artículo 10.1 solo lo exige si operas mediante establecimiento permanente, en los supuestos de sus artículos 24.2 y 38, si resides en un territorio sin intercambio efectivo de información o si la Administración lo requiere. Ese último inciso menciona expresamente la posesión de un inmueble en territorio español como motivo, así que puede llegarte: si llega, el nombramiento se comunica a la AEAT en dos meses y no atenderlo es infracción grave de 2.000 euros, o de 6.000 si resides en un territorio sin intercambio efectivo (artículo 10.4).

La cuenta bancaria española tampoco. Al contrario: si pagas por transferencia y sale de un banco colaborador de la AEAT, es decir, español, se rechaza.

Para pagar desde fuera hay dos caminos. El primero es la transferencia, con cuatro trampas que tienen consecuencia fiscal: el identificador de pago caduca a los 30 días naturales, el concepto debe llevar únicamente ese identificador, la transferencia tiene que salir de tu banco de fuera de España y la fecha de presentación la fija el abono en la cuenta restringida, no la orden que tú das. El segundo es la domiciliación: desde el 1 de febrero de 2024, la Orden HFP/387/2023 admite domiciliar en una cuenta de una entidad no colaboradora de la Zona SEPA, 36 países que incluyen el Reino Unido y Suiza, pero exige presentar por vía telemática dentro de la primera parte del plazo. El paso a paso, con las pantallas y el orden exacto, está en la guía de cómo pagar el modelo 210 desde el extranjero.

Calendario y plazos: qué se presenta y cuándo

La Ley del IRNR no fija ningún plazo: su artículo 28.1 dice que se declara «en la forma, lugar y plazos que se establezcan», y quien los establece son las órdenes del modelo. La Orden HAC/623/2026, publicada en el BOE del 23 de junio de 2026, reordenó a la vez el modelo y los plazos.

Dos ejes que no hay que mezclar. El modelo nuevo rige para toda autoliquidación presentada desde el 1 de enero de 2027, declares el año que declares; los plazos nuevos, en cambio, rigen por devengo. Traducido: una renta imputada de 2025 presentada en noviembre de 2026 va con el modelo anterior; esa misma renta presentada en 2027 iría con el modelo nuevo y además fuera de plazo.

El plazo depende del resultado, no solo del tipo de renta: el mismo hecho vence en abril si sale a ingresar y en enero si sale cuota cero. Primero se calcula y después se mira el calendario, nunca al revés. Y si vas a domiciliar, recuerda que son tres fechas distintas: la de presentación, la de domiciliación, que es más corta, y la del cargo en tu cuenta, que no es fecha límite de nada.

La fecha que importa hoy: si tu inmueble estuvo vacío o de uso propio en 2025, esa renta imputada vence el 31 de diciembre de 2026. Esa campaña está abierta ahora.

Errores frecuentes y qué pasa si te pasas de plazo

Los fallos que más se repiten no son de cálculo, son de mapa:

• Creer que un piso vacío no declara nada. Precisamente por estar vacío genera renta imputada, todos los años y sin umbral mínimo.
• Imputar el año entero sobre un piso alquilado seis meses. Se declara de más y no salta ningún error en ninguna pantalla.
• Que cada cónyuge declare la casa al 100 %. Se paga el doble del impuesto real, con dos ingresos hechos, y nadie avisa: las cuotas de participación declaradas tienen que sumar 100 %.
• Dar por hecho el 19 %. El Reino Unido dejó de ser Estado miembro en 2021, Suiza nunca ha formado parte del Espacio Económico Europeo y el resto del mundo va al 24 %. Noruega, Islandia y Liechtenstein, en cambio, sí tienen el 19 % sin estar en la Unión Europea.
• Creer que el convenio de doble imposición te libra. Los convenios con redacción del modelo de la OCDE dicen que las rentas de bienes inmuebles «pueden someterse a imposición» en el Estado donde el inmueble está situado, y extienden la regla a la utilización directa, que es justo el piso vacío.
• Tomar la retención del 3 % por el impuesto final y no pedir la devolución del exceso, que prescribe a los cuatro años.
• Ordenar la transferencia el 30 de diciembre. La fecha que cuenta es el abono en la cuenta restringida, no tu orden.

Y si se te pasó el plazo, la salida está tasada y la decide quién da el primer paso. Si presentas por tu cuenta, antes de que te requieran, se aplica el recargo por declaración extemporánea del artículo 27.2 de la Ley General Tributaria: un 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso, o un 15 % más intereses de demora pasados 12 meses, con una reducción del 25 % si ingresas todo el resto en plazo (artículo 27.5). No hay sanción por esta vía. Si el requerimiento llega antes que tu declaración, se abre la vía de la sanción tributaria. Solo son exigibles los últimos cuatro años (artículo 66.a) y cada ejercicio va en su propia declaración (artículo 27.4). Puedes estimar el coste año a año con la calculadora de recargos fuera de plazo, y ver qué cubre hoy nuestro servicio en la página del modelo 210 y en precios.

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