Alquilar un piso en España siendo no residente: qué se paga y cuándo se declara

Qué se declara: un impuesto por cada devengo, no uno al año

El artículo 13.1.g) del texto refundido de la Ley del IRNR, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, considera renta obtenida en territorio español «los rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a éstos». El alquiler de tu piso está ahí dentro: da igual dónde vivas, dónde firmes el contrato o en qué banco te ingresen la renta.

Se declara con el modelo 210, el mismo formulario que sirve para el piso vacío y para la venta. El formulario los distingue con un código de tipo de renta que no se elige a gusto, se deriva de lo que haces con el inmueble: el alquiler es el 01, y el 35 cuando se trata de arrendamientos no sujetos a retención con varios pagadores.

Y aquí está la diferencia práctica con el piso vacío. La renta imputada se devenga una vez al año, el 31 de diciembre (artículo 27.1.c). El alquiler no: el artículo 27.1.a) sitúa el devengo del rendimiento «cuando resulten exigibles o en la fecha del cobro si ésta fuera anterior». Cada mensualidad exigible es un devengo. Y el artículo 15.1, párrafo segundo, remata la idea: quien obtiene rentas sin establecimiento permanente tributa «de forma separada por cada devengo total o parcial de renta sometida a gravamen, sin que sea posible compensación alguna entre aquéllas». Ni entre meses, ni entre inmuebles, ni un trimestre malo contra uno bueno.

Declarar no es opcional ni te llega un recibo: el artículo 28.1 obliga al contribuyente sin establecimiento permanente a presentar declaración «determinando e ingresando la deuda tributaria». Y tener un convenio de doble imposición tampoco te libra: los convenios con redacción del modelo de la OCDE dicen que las rentas de bienes inmuebles «pueden someterse a imposición» en el Estado donde el inmueble está situado, y su apartado 3 menciona expresamente el arrendamiento.

La base imponible: el alquiler íntegro, sin las reducciones del IRPF

El artículo 24.1 de la Ley del IRNR es tajante: la base imponible «estará constituida por su importe íntegro», determinado según las normas de la Ley del IRPF, «sin que sean de aplicación los porcentajes multiplicadores del artículo 23.1 de dicho texto refundido, ni las reducciones».

Qué es ese importe íntegro lo define el artículo 22.2 de la Ley 35/2006: todo lo que por cualquier concepto deba satisfacer el arrendatario, incluido lo que corresponda a los bienes cedidos con el inmueble (los muebles, los electrodomésticos, la plaza de garaje que va con el piso) y excluido el IVA o, en Canarias, el IGIC. Si el inquilino paga aparte una parte de los suministros o de la comunidad, eso también es renta tuya.

Y ahora el error más caro y más repetido de este impuesto, el que se comete copiando una guía de IRPF español. La reducción por arrendamiento de vivienda no se aplica nunca a un no residente, ni siendo de la Unión Europea. El artículo 23.2 de la Ley del IRPF permite reducir el rendimiento neto de la vivienda alquilada en un 90 %, un 70 %, un 60 % o un 50 % según el caso; el artículo 24.1 de la Ley del IRNR excluye «las reducciones» en bloque, sin matices. Y el artículo 24.6, la única puerta abierta al residente comunitario, habla de gastos, no de reducciones.

Traducción: un residente español y un residente alemán con el mismo piso y el mismo contrato de vivienda no calculan lo mismo. El español reduce entre el 50 % y el 90 % de su rendimiento neto; el alemán, cero. Lo mismo ocurre con la reducción del 30 % por rendimientos con período de generación superior a dos años del artículo 23.3: excluida por la misma frase.

Un último suelo que conviene conocer: si alquilas al cónyuge o a un pariente hasta el tercer grado, incluidos los afines, el artículo 24 de la Ley del IRPF impide que el rendimiento neto quede por debajo de la renta imputada que resultaría del artículo 85. Alquilarle barato a un hijo no baja el impuesto.

Los gastos: quién puede restarlos y cuáles entran

La regla general del artículo 24.1 es tributar sobre el íntegro. La excepción es el artículo 24.6: solo los contribuyentes «residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea» deducen gastos, y en las personas físicas son «los gastos previstos en la Ley 35/2006». Su párrafo final extiende el régimen al Espacio Económico Europeo, pero con una condición expresa que no es automática: que exista un efectivo intercambio de información tributaria (disposición adicional primera, apartado 4, de la Ley 36/2006). Y hay que acreditar que los gastos están «relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España» y tienen «un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España».

Los gastos son los del artículo 23.1 de la Ley del IRPF y del artículo 13 de su reglamento:

• Intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora y reparación y conservación. Comparten techo: entre los dos no pueden superar los rendimientos íntegros de ese bien, y el exceso se deduce en los cuatro años siguientes (artículo 23.1.a.1.º). Ampliación y mejora no son reparación (artículo 13.a del reglamento).
• Tributos y recargos no estatales que incidan sobre el rendimiento o sobre el bien y no sean sancionadores: aquí entra el IBI, que debe el titular del derecho (artículo 63.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).
• Gastos corrientes del arrendamiento: comunidad, administración, vigilancia y portería (artículos 23.1.a.4.º y 13.c), primas de seguro (13.f), servicios y suministros a tu cargo (13.g), formalización del contrato y defensa jurídica (13.d) y saldos de dudoso cobro con más de seis meses desde la primera gestión (13.e).
• Amortización: el 3 % anual sobre el mayor de dos valores, el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo (artículo 23.1.b de la Ley del IRPF y artículo 14.2.a del reglamento). Si no conoces el valor del suelo, se prorratea el coste de adquisición entre los valores catastrales de suelo y construcción.

Sobre el prorrateo, una precisión honesta: cuando el piso solo está alquilado parte del año lo prudente es repartir los gastos en proporción a los días arrendados, y así se aplica en la práctica, pero el artículo 24.6 no lo dice; lo único que exige son esas dos condiciones de acreditación.

¿Y si resides fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo? El artículo 24.6 no te alcanza: tributas sobre el alquiler íntegro, sin restar un euro. Ni el IBI, ni la comunidad, ni los intereses, ni la amortización, que suele ser el mayor de todos.

El tipo: 19 % si resides en la UE o el EEE, 24 % en el resto

El tipo impositivo está en el artículo 25.1.a) de la Ley del IRNR, y es literal: «con carácter general el 24 por 100. No obstante, el tipo de gravamen será el 19 por ciento cuando se trate de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con el que exista un efectivo intercambio de información tributaria».

Fíjate en que el 19 % del artículo 25.1.a) y los gastos del artículo 24.6 son dos ventajas distintas, con dos requisitos distintos, aunque en la práctica casi siempre viajen juntas. Un residente en la Unión Europea tiene las dos automáticamente. Un residente en el Espacio Económico Europeo necesita, para las dos, la condición del intercambio efectivo de información. Y quien reside fuera de ambos ámbitos pierde las dos a la vez, que es lo que multiplica la factura.

El ámbito concreto lo publica la Agencia Tributaria en su manual de no residentes, y trae tres sorpresas repetidas:

El Reino Unido dejó de ser Estado miembro en 2021, así que el propietario británico, el colectivo más numeroso en la costa española, se quedó fuera de las dos ventajas de golpe. Suiza nunca ha formado parte del Espacio Económico Europeo. Y Noruega, Islandia y Liechtenstein mantienen el 19 % sin estar en la Unión Europea.

De la cuota que salga apenas se resta nada: el artículo 26 permite deducir solo dos cosas, los donativos y las retenciones e ingresos a cuenta que te hayan practicado. No hay mínimo personal, ni deducción por vivienda, ni deducción por doble imposición internacional.

El mismo piso, dos propietarios: el ejemplo que lo explica todo

Dos personas compran el mismo piso, lo alquilan por 1.000 euros al mes durante todo 2026 y tienen exactamente los mismos gastos. Una reside en Alemania; la otra, en Reino Unido o en Estados Unidos.

Los datos del inmueble: coste de adquisición satisfecho de 180.000 euros y valor catastral de 90.000 euros, del que 54.000 corresponden a la construcción y 36.000 al suelo. Para la amortización se toma el mayor de los dos valores, el coste de adquisición, y se le quita la parte de suelo aplicando la proporción catastral (60 % construcción): 180.000 × 60 % = 108.000 euros, cuyo 3 % son 3.240 euros al año.

Mismo piso, mismo inquilino, misma renta: 1.958,50 euros de diferencia, más del triple de impuesto. Y solo una parte de esa diferencia viene del tipo; la mayor parte viene de la base.

Dos comprobaciones que conviene hacer siempre. Primera: el techo del artículo 23.1.a.1.º, que limita intereses más reparación y conservación al importe de los rendimientos íntegros de ese bien. Aquí son 1.900 + 600 = 2.500 euros frente a 12.000 de alquiler, así que no opera; con un préstamo grande y un alquiler pequeño sí operaría, y el exceso se arrastraría a los cuatro años siguientes. Segunda: ninguno de los dos aplica la reducción por arrendamiento de vivienda. Un residente español con este mismo piso sí la aplicaría, y pagaría bastante menos que el alemán.

Los meses que no está alquilado: la segunda declaración que casi nadie hace

Un piso alquilado medio año no genera media declaración: genera dos rentas distintas y dos declaraciones distintas. Es el error más silencioso de este impuesto, porque no da ningún aviso.

El motivo está en el artículo 85.1 de la Ley del IRPF, que solo excluye de la imputación de rentas inmobiliarias a los inmuebles «generadores de rendimientos del capital». Los días arrendados lo son y no imputan nada; los días en que el inmueble está a tu disposición, no, y sí imputan, «determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo». Ese artículo llega al no residente por una cadena de tres eslabones que conviene citar entera: el artículo 24.5 de la Ley del IRNR remite al artículo 87 del texto refundido del IRPF de 2004, y la disposición adicional decimoséptima de la Ley 35/2006 manda entender esas referencias hechas a los preceptos correspondientes de la ley vigente, es decir, al artículo 85.

La renta imputada es el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si los valores del municipio fueron revisados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general con entrada en vigor en el período impositivo o en los diez anteriores. El cálculo completo está en la guía del modelo 210.

Un ejemplo: alquilas del 1 de enero al 30 de junio de 2026 por 1.000 euros al mes y el resto del año lo tienes a tu disposición. Son 181 días arrendados y 184 días de imputación. Por un lado declaras 6.000 euros de rendimiento íntegro, con sus gastos si te corresponden. Por otro, con un valor catastral de 90.000 euros y suponiendo que a tu inmueble le corresponda el 1,1 %, la renta imputada es 990 × 184 / 365 = 499,07 euros, que al 19 % son 94,82 euros.

Son dos códigos de tipo de renta distintos (01 o 35 frente a 02), con devengos distintos (la exigibilidad del alquiler frente al 31 de diciembre) y plazos distintos. No se agrupan en el mismo 210 ni se compensan entre sí (artículo 15.1).

Plazos y agrupación: qué cabe en una declaración y cuándo vence

Primero, qué se puede juntar. El artículo 2.1.b) de la Orden EHA/3316/2010 permite agrupar varias rentas del mismo contribuyente solo si se cumplen cuatro condiciones a la vez: mismo código de tipo de renta, mismo pagador, mismo tipo de gravamen y, «si derivan de un bien o derecho, procedan del mismo bien o derecho».

• Sí cabe agrupar las mensualidades del año del mismo inquilino sobre el mismo piso.
• No cabe agrupar dos inmuebles distintos, aunque el inquilino sea el mismo: son bienes distintos.
• No cabe agrupar el alquiler con la renta imputada del mismo piso: son códigos de tipo de renta distintos.
• Para el caso de muchos pagadores sin retención, el modelo prevé un código propio, el 35.

Y después, cuándo. La ley no fija plazo alguno: el artículo 28.1 dice «en la forma, lugar y plazos que se establezcan», y quien los establece son las órdenes del modelo. La Orden HAC/623/2026, publicada en el BOE del 23 de junio de 2026, los reordenó por devengo.

El plazo depende del resultado, no solo del tipo de renta. El mismo alquiler, con la misma casilla, vence en abril si sale a ingresar y en enero si sale cuota cero. Un gasto que aparece o desaparece mueve la fecha límite, así que primero se calcula y después se mira el calendario, nunca al revés.

Hay además un segundo eje que conviene no mezclar con el anterior: el modelo nuevo rige para toda autoliquidación presentada desde el 1 de enero de 2027, sea cual sea el año que declares, mientras que los plazos nuevos rigen por devengo.

Si se te pasa, la salida está tasada: el artículo 27.2 de la Ley General Tributaria aplica un recargo del 1 % más un 1 % por cada mes completo de retraso si presentas antes de que te requieran, del 15 % más intereses de demora pasados 12 meses, con una reducción del 25 % si ingresas todo en plazo (artículo 27.5). Puedes estimarlo con la calculadora de recargos fuera de plazo.

Alquiler turístico: dónde esto deja de ser un asunto de esta guía

Alquilar por semanas o por noches no cambia, por sí solo, nada de lo anterior: sigue siendo el rendimiento del artículo 13.1.g), con devengo por exigibilidad o cobro (artículo 27.1.a), base íntegra (artículo 24.1) y los gastos del artículo 24.6 si resides en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo. Lo que cambia es el volumen: decenas de devengos y decenas de pagadores en un mismo año, más los días a tu disposición, que generan su renta imputada aparte.

Lo que sí cambia el terreno es el establecimiento permanente. Todo lo que has leído aquí es el régimen de quien obtiene rentas sin mediación de establecimiento permanente, que es el que tributa «de forma separada por cada devengo» del artículo 15.1. Si tienes una persona empleada a jornada completa en España para gestionar el alquiler, o si además de ceder el uso prestas servicios propios de la industria hotelera, la calificación puede dejar de ser esa, y con ella cambian el impuesto, el modelo y el calendario.

Aquí toca ser honestos: esa frontera no la resuelve ninguno de los artículos citados en esta guía, se decide caso por caso y no es terreno para jugárselo solo. Si te reconoces en ese supuesto, busca asesoramiento profesional en España antes de presentar nada.

Y con la misma honestidad, lo que kontora hace hoy y lo que no: el servicio de modelo 210 de kontora cubre la renta imputada del inmueble a tu disposición, no el alquiler. Si tu piso estuvo alquilado parte del año, la declaración de los días en que no lo estuvo sí entra; la del alquiler, todavía no. Cuando entre, se anunciará en la página del servicio de modelo 210 y en precios.

Presenta tú mismo tu modelo 210 por 19,95 € + IVA. kontora calcula la cuota y prepara el modelo relleno; presentarlo lo haces tú. Cómo funciona · avisadme cuando abra.

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