Vender un piso en España siendo no residente: la retención del 3 %, la ganancia y la plusvalía municipal

Las tres cosas que se pagan, y que casi nadie separa

En una venta hecha por un no residente hay tres pagos distintos, con tres destinatarios y tres calendarios. Confundirlos produce la mayor parte de los sustos.

• La retención del 3 %. No es un impuesto: es un pago a cuenta de tu IRNR que el comprador descuenta del precio y entrega a Hacienda en tu nombre (artículo 25.2 de la Ley del IRNR).
• El IRNR sobre la ganancia patrimonial. Ese sí es el impuesto: el 19 % sobre la diferencia entre lo que te costó el inmueble y lo que sacas por él (artículo 25.1.f).3.º).
• La plusvalía municipal. Un tributo local que no grava el piso, sino el incremento de valor del suelo urbano que la transmisión pone de manifiesto (artículo 104.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).

Los tres nacen el mismo día, la fecha de la transmisión, y vencen en momentos muy distintos. Y hay algo más incómodo: la ganancia del IRNR y el incremento de valor de la plusvalía municipal se calculan con aritméticas diferentes sobre la misma venta. En el IRNR los gastos y tributos reducen la ganancia (artículo 35 de la Ley del IRPF); en la plusvalía municipal, para comprobar si hubo incremento, no se computan gastos ni tributos (artículo 104.5). Pueden dar signos contrarios sin que nadie se haya equivocado.

La retención del 3 %: la practica el comprador, sobre el precio

El artículo 25.2 de la Ley del IRNR lo dice sin rodeos: en las transmisiones de inmuebles situados en territorio español por contribuyentes que actúan sin establecimiento permanente, «el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento [...] de la contraprestación acordada, en concepto de pago a cuenta del impuesto». El artículo 14.1 del Reglamento del IRNR repite la misma frase palabra por palabra.

De ahí salen tres consecuencias prácticas:

• Retiene el comprador, no tú. Ese dinero no pasa por tus manos: sale del precio y va directo al Tesoro. En la notaría verás un cheque menos.
• Se calcula sobre el precio, no sobre lo que ganas. «Contraprestación acordada» es el importe bruto de la venta. Vendas con ganancia o con pérdida, el 3 % se retiene igual.
• Un mes de plazo desde la fecha de la transmisión. El comprador presenta declaración e ingresa ante la Delegación o Administración de la AEAT en cuyo ámbito territorial esté el inmueble (artículo 14.3 del Reglamento). El impreso es el modelo 211, que aprueba una orden ministerial: la ley no lo nombra, ni el artículo 25.2 ni el artículo 14 citan modelo alguno, y se remiten a «el modelo que determine» el Ministerio. Es el número que verás en la notaría y el que debes pedirle al comprador cuando te acredite el ingreso.

Solo hay dos supuestos en los que no se retiene (artículo 14.2 del Reglamento): que acredites con certificación expedida por la Administración tributaria que tributas por IRPF o por el Impuesto sobre Sociedades, y las aportaciones de inmuebles a la constitución o aumento de capital de sociedades residentes en España.

¿Y si el comprador no retiene o retiene y no ingresa? El problema pasa a ser suyo, y del inmueble. El artículo 25.2 dispone que los bienes transmitidos quedan afectos al pago del importe que resulte menor entre esa retención y el impuesto, y el artículo 14.5 del Reglamento ordena al registrador de la propiedad hacerlo constar por nota al margen de la inscripción, señalando la cantidad de que responde la finca. Además, el artículo 31.3 le cierra la escapatoria: quien está obligado a retener asume la obligación de ingresar «sin que el incumplimiento de aquella obligación pueda excusarles de ésta».

La ganancia patrimonial: los dos valores se construyen, no se copian

La ganancia es valor de transmisión menos valor de adquisición (artículo 34.1.a) de la Ley del IRPF, que el artículo 24.4 de la Ley del IRNR aplica al no residente). Ninguno de los dos es el número de la escritura.

• Valor de adquisición (artículo 35.1): el importe real por el que compraste, más las inversiones y mejoras, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que pagaste tú, excluidos los intereses. De ese total se restan las amortizaciones, y el artículo 40.1 del Reglamento del IRPF obliga a computar «en todo caso la amortización mínima», la haya deducido o no: si tuviste el piso alquilado, tu valor de adquisición baja aunque nunca dedujeras nada.
• Valor de transmisión (artículo 35.2): el importe real de la venta, menos los gastos y tributos de esa misma naturaleza que hayas satisfecho tú. Si el precio escriturado es inferior al normal de mercado, prevalece el de mercado: escriturar por debajo no baja el impuesto y sí abre comprobación.
• Si te llegó por herencia o donación, los valores salen de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder el valor de mercado (artículo 36).

Sobre la ganancia se aplica un tipo del 19 %, vivas donde vivas (artículo 25.1.f).3.º). El 24 % del artículo 25.1.a) es el tipo de la renta imputada y de los alquileres de fuera de la UE, no el de la venta: confundirlos infla la cuota una cuarta parte. Y en la base del no residente no cabe reducción alguna (artículo 24.1).

Queda un vestigio del pasado: los coeficientes de abatimiento de la disposición transitoria novena de la Ley del IRPF, que la disposición transitoria primera de la Ley del IRNR extiende al no residente persona física. Si compraste antes del 31 de diciembre de 1994, la ganancia se reduce un 11,11 % por cada año de permanencia a 31 de diciembre de 1996 que exceda de dos, y queda no sujeta si esa permanencia supera los diez años. Con dos recortes: solo alcanza a la parte generada antes del 20 de enero de 2006, prorrateada por días, y decae al llegar a 400.000 € el valor de transmisión acumulado con abatimiento desde el 1 de enero de 2015.

Cómo se cierra el círculo: te devuelven o ingresas la diferencia

El artículo 14.4 del Reglamento del IRNR cierra el circuito: el contribuyente no residente «deberá declarar, e ingresar en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido», en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo que tenía el comprador para ingresar la retención. Un mes para él y tres meses más para ti: unos cuatro meses desde la firma. Tu plazo no cuenta desde la escritura, y contarlo mal por un mes convierte una devolución en un recargo. La venta se declara con el propio modelo 210, con el código de tipo de renta de transmisiones que corresponda (28, 33 o 34), y no con el de la renta imputada.

El mismo piso, con dos precios de venta distintos, produce los dos desenlaces posibles:

La columna de la derecha es el caso más frecuente y el peor gestionado: como el 3 % se calcula sobre el precio y el impuesto sobre la ganancia, cuanto menos ganas más te sobra retenido. Esa devolución no llega sola: se solicita practicando la autoliquidación (artículo 16.1 del Reglamento) y la Administración abona el exceso «previas las comprobaciones que sean necesarias». Si no la pides, el derecho prescribe a los cuatro años (artículo 66 de la Ley General Tributaria). Y si presentas tarde sin requerimiento previo, el recargo del artículo 27.2 es del 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso, y del 15 % pasados doce meses.

La exención por reinversión en vivienda habitual, solo UE y EEE

Es la única vía de exención con recorrido real, y tiene fronteras estrictas. La disposición adicional séptima de la Ley del IRNR permite excluir de gravamen la ganancia obtenida por la transmisión de la que haya sido tu vivienda habitual en España, siempre que reinviertas el importe total obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Si reinviertes menos, solo queda exenta la parte proporcional de la ganancia que corresponda a lo reinvertido.

• Solo si resides en un Estado miembro de la Unión Europea, o en un Estado del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria (apartados 1 y 4). Quien reside en Reino Unido, Suiza, Rusia o Estados Unidos no la tiene.
• Vivienda habitual en el sentido del artículo 41 bis del Reglamento del IRPF: residencia durante un plazo continuado de al menos tres años, habitada de manera efectiva y permanente dentro de los doce meses siguientes a la adquisición o al fin de las obras.
• Dos años para materializar la reinversión, antes o después de la venta (artículo 41.3 del Reglamento del IRPF, al que la disposición adicional remite vía artículo 38 de la Ley del IRPF).

El punto que sorprende a todo el mundo está en el apartado 3: la exención no evita la retención del 3 % ni la obligación de declarar. Si la reinversión ya se ha producido antes de la fecha en que debes presentar la declaración, se tiene en cuenta al determinar la deuda; si la haces después, declaras primero y solicitas la devolución después, en el plazo de tres meses que fija la disposición adicional segunda del Reglamento del IRNR.

Hay una segunda exención, mucho más estrecha: la disposición adicional cuarta de la Ley del IRNR deja exento el 50 % de la ganancia de inmuebles urbanos adquiridos entre la entrada en vigor del Real Decreto-ley 18/2012 y el 31 de diciembre de 2012. Es una ventana histórica cerrada. Y un espejismo que conviene descartar: la exención del artículo 14.1.c) para residentes en la UE cubre ganancias de bienes muebles, y excluye expresamente los inmuebles y las entidades con activo principalmente inmobiliario español.

La plusvalía municipal: la paga el comprador si eres persona física no residente

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana está en los artículos 104 a 110 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Grava el incremento de valor del suelo, no del piso: en un edificio, el suelo se aísla aplicando la proporción que el valor catastral del terreno representa sobre el valor catastral total (artículo 104.5), y esa proporción se aplica a los dos valores, el de compra y el de venta. Comparar los precios completos de las dos escrituras es el error de cálculo más repetido.

Si no hubo incremento de valor, no hay sujeción, pero no opera sola: hay que declarar la transmisión y aportar los títulos de adquisición y transmisión (artículo 104.5), tomando el mayor entre el valor de la escritura y el comprobado por la Administración. Los coeficientes del artículo 107.4 son máximos legales que se actualizan anualmente; lo que de verdad se aplica es el de la ordenanza de tu municipio, y el tipo de gravamen no puede superar el 30 % (artículo 108.1).

Y aquí el punto que cambia la negociación de la compraventa. En una venta onerosa el contribuyente es el transmitente (artículo 106.1.b)), pero cuando el transmitente es una persona física no residente el adquirente pasa a ser sujeto pasivo sustituto del contribuyente (artículo 106.2): paga el comprador, y es él quien debe comunicar la operación al ayuntamiento dentro de los treinta días hábiles (artículos 110.2.a) y 110.6.b)). El notario, por su parte, advierte expresamente del plazo en la firma (artículo 110.7). Efecto colateral en tu IRNR: la plusvalía municipal solo reduce tu ganancia si la has satisfecho tú (artículo 35.2 de la Ley del IRPF), así que quién la paga de hecho cambia la base de tu impuesto.

Los papeles que tienes que tener listos antes de firmar

Todo lo que reduce tu ganancia tiene que estar documentado el día que Hacienda pregunte, y el momento de reunirlo es antes de la firma, no cuatro meses después.

• La escritura de compra. Fija el importe real de adquisición del artículo 35.1.a). Si el inmueble te llegó por herencia o donación, el documento que manda es el de la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, porque de sus normas salen los valores (artículo 36).
• Los justificantes de los gastos y tributos de la compra: ITP o IVA, notaría, registro y gestoría. Suman al valor de adquisición, con una exclusión expresa en el artículo 35.1.b): los intereses no.
• Las facturas de las obras. El artículo 35.1.b) admite «el coste de las inversiones y mejoras», y quien tiene que probar ese coste eres tú: hacen falta facturas completas, a tu nombre y con la obra descrita. Un presupuesto o una transferencia suelta no sostienen nada.
• Los gastos de la venta que pagues tú, como la comisión de la agencia o los certificados: restan del valor de transmisión (artículo 35.2).
• Los recibos del IBI de los años en que el inmueble fue tuyo. De ahí sale el valor catastral que necesitas para la renta imputada, incluida la del propio año de la venta.
• El certificado de residencia fiscal de tu país, si vas a invocar un convenio de doble imposición. El artículo 7.1 del Reglamento del IRNR obliga a adjuntarlo a la declaración, y algunos convenios exigen además que diga expresamente que eres residente «a efectos del Convenio»: un certificado genérico puede ser rechazado.

Guárdalo todo cuatro años como mínimo: es el plazo de prescripción del artículo 66 de la Ley General Tributaria y corre en las dos direcciones, la de Hacienda para comprobarte y la tuya para pedir la devolución. Y si resides fuera de la Unión Europea, ten presente que la Administración puede exigirte nombrar representante fiscal en España por el hecho de poseer un inmueble aquí (artículo 10.1 de la Ley del IRNR).

Los cuatro errores que más dinero cuestan

• Creer que el 3 % es el impuesto final. No lo es: el artículo 25.2 lo llama «pago a cuenta». Con ganancia alta te quedas corto y tendrás que ingresar la diferencia; con ganancia pequeña o con pérdida te sobra dinero retenido que nadie te va a devolver por iniciativa propia.
• No reclamar la devolución y perderla. El exceso se pide practicando la autoliquidación (artículo 16.1 del Reglamento del IRNR), y el derecho a solicitarla prescribe a los cuatro años (artículo 66 de la Ley General Tributaria). Es la forma más silenciosa de regalar miles de euros.
• Olvidar la renta imputada del año de la venta. Los días en que el inmueble fue tuyo generan renta imputada prorrateada por días, y eso es otra declaración, con su propio plazo y su propio cálculo al 1,1 % o al 2 % del valor catastral. Lo contamos entero en la guía del modelo 210, y si además lo tuviste alquilado, en la de alquilar siendo no residente.
• No guardar los justificantes de la compra. Sin escritura, sin facturas de la reforma y sin los recibos de ITP, notaría y registro, tu valor de adquisición se queda en el precio pelado y tu ganancia se infla sola. Son papeles de hace veinte años que hacen falta justo cuando ya no se pueden recuperar.

Un aviso por honestidad: la venta no entra hoy en el servicio de kontora. Lo que cubrimos es la renta imputada del inmueble que no se alquila, que es el caso masivo y el de cálculo cerrado. Una venta arrastra retención, plusvalía municipal, valores que hay que reconstruir con papeles antiguos y, a veces, un convenio de por medio: para eso lo sensato es sentarse con un gestor antes de firmar, no después.

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