Продажа квартиры в Испании нерезидентом: удержание 3 %, прибыль от продажи и plusvalía municipal

Три платежа, которые почти никто не разделяет

В продаже, которую совершает нерезидент, есть три разных платежа, три получателя и три календаря. Именно из-за их смешения возникает большинство неприятных сюрпризов.

• Удержание 3 %. Это не налог, а аванс в счёт вашего IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, испанского налога на доходы нерезидентов): покупатель вычитает эти 3 % из цены и перечисляет их в налоговую от вашего имени (статья 25.2 закона об IRNR).
• IRNR с прибыли от продажи. Вот это и есть сам налог: 19 % с разницы между тем, во что вам обошёлся объект, и тем, что вы за него получаете (статья 25.1.f).3.º).
• Plusvalía municipal. Местный налог, который облагает не квартиру, а прирост стоимости городской земли, выявленный сделкой (статья 104.1 закона о местных финансах, Ley Reguladora de las Haciendas Locales).

Все три рождаются в один день, в дату сделки, а истекают в совершенно разные моменты. И есть ещё одна неудобная деталь: прибыль для IRNR и прирост стоимости для plusvalía municipal считаются по разной арифметике на одной и той же продаже. В IRNR расходы и налоги уменьшают прибыль (статья 35 закона об IRPF); в plusvalía municipal, когда проверяют, был ли прирост вообще, расходы и налоги не учитываются (статья 104.5). Два расчёта могут дать противоположные знаки, и при этом никто не ошибся.

Удержание 3 %: его делает покупатель, и считается оно с цены

Статья 25.2 закона об IRNR говорит об этом без оговорок: при передаче недвижимости, расположенной на испанской территории, налогоплательщиками, которые действуют без постоянного представительства, «приобретатель обязан удержать и перечислить 3 процента [...] согласованного встречного предоставления в качестве аванса по налогу». Статья 14.1 регламента IRNR повторяет ту же фразу слово в слово.

Отсюда три практических следствия:

• Удерживает покупатель, а не вы. Эти деньги через ваши руки не проходят: они уходят из цены прямо в казну. У notario (нотариуса, который удостоверяет договор купли-продажи в Испании) вы увидите на один чек меньше.
• Считаются они с цены, а не с вашей прибыли. «Согласованное встречное предоставление» это валовая сумма продажи. Продаёте вы с прибылью или с убытком, 3 % удержат одинаково.
• Один месяц с даты сделки. Покупатель подаёт декларацию и платит в то подразделение AEAT, на территории которого находится объект (статья 14.3 регламента). Эта форма называется modelo 211, и утверждает её приказ министерства: сам закон её не называет, ни статья 25.2, ни статья 14 не указывают номера и отсылают к «форме, которую определит» министерство. Именно этот номер вы увидите у нотариуса, и именно его нужно спросить у покупателя как подтверждение уплаты.

Случаев, когда удержания нет, всего два (статья 14.2 регламента): если вы подтверждаете справкой налогового органа, что платите IRPF или налог на прибыль организаций, и если недвижимость вносится при учреждении или увеличении капитала компаний, являющихся резидентами Испании.

А если покупатель не удержал или удержал и не перечислил? Проблема становится его проблемой и проблемой самого объекта. Статья 25.2 устанавливает, что переданное имущество обременяется уплатой меньшей из двух величин, удержания или налога, а статья 14.5 регламента обязывает регистратора собственности сделать об этом отметку на полях записи с указанием суммы, за которую отвечает объект. Кроме того, статья 31.3 закрывает лазейку: тот, кто обязан удержать, принимает на себя обязанность перечислить, «причём неисполнение первой обязанности не освобождает от второй».

Прибыль от продажи: обе величины строятся, а не переписываются из договора

Прибыль это стоимость отчуждения минус стоимость приобретения (статья 34.1.a) закона об IRPF, которую статья 24.4 закона об IRNR распространяет на нерезидента). Ни одна из двух величин не равна цифре из нотариального акта.

• Стоимость приобретения (статья 35.1): реальная сумма, за которую вы купили, плюс вложения и улучшения, плюс расходы и налоги, неразрывно связанные с покупкой и оплаченные вами, кроме процентов. Из этой суммы вычитается амортизация, причём статья 40.1 регламента IRPF требует учитывать «в любом случае минимальную амортизацию», вычитали вы её когда-нибудь или нет: если квартира сдавалась, ваша стоимость приобретения снижается, даже если вы не вычитали ничего.
• Стоимость отчуждения (статья 35.2): реальная сумма продажи минус расходы и налоги той же природы, которые оплатили вы. Если цена в договоре ниже обычной рыночной, берётся рыночная: занизить цену в акте значит не снизить налог, а открыть дорогу проверке.
• Если объект достался вам по наследству или в дар, обе величины берутся по правилам Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (испанского налога на наследство и дарение) и не могут превышать рыночную стоимость (статья 36).

К прибыли применяется tipo impositivo (налоговая ставка) 19 %, где бы вы ни жили (статья 25.1.f).3.º). Это единственное место во всей операции, где резидент России, Великобритании, Швейцарии или США может выдохнуть: на самой продаже ставка одна для всех, и применять к ней 24 % значит завысить налог на четверть.

А теперь то, что для собственника с резидентством вне ЕС стоит дороже всего. Разделение на 19 % и 24 % в статье 25.1.a) относится к renta imputada (вменённому доходу за жильё, которое не сдаётся) и к аренде. Если ваше налоговое резидентство находится вне Европейского союза и Европейского экономического пространства, а резидентство в России это именно такой случай, то по этим доходам вы платите 24 % вместо 19 % и не имеете права вычитать расходы по статье 24.6, которое есть у резидента ЕС и ЕЭП. Смягчать здесь нечего: разница возникает каждый год, пока объект остаётся вашим, включая год продажи, и она больше, чем любая экономия на самом расчёте прибыли. Весь расчёт по шагам в руководстве об аренде недвижимости нерезидентом, а откуда берётся ваше резидентство, в руководстве о налоговом резидентстве в Испании. И ещё: в base imponible (налоговую базу) нерезидента не входит никакое уменьшение (статья 24.1).

Остаётся один пережиток прошлого: coeficientes de abatimiento (понижающие коэффициенты) девятого переходного положения закона об IRPF, которые первое переходное положение закона об IRNR распространяет на нерезидента, являющегося физическим лицом. Если вы купили до 31 декабря 1994 года, прибыль уменьшается на 11,11 % за каждый год владения по состоянию на 31 декабря 1996 года сверх первых двух, а при владении более десяти лет эта часть вообще не облагается. С двумя ограничениями: уменьшение действует только для части прибыли, сформированной до 20 января 2006 года, распределённой по дням, и отпадает, когда стоимость отчуждения, накопленная с применением этих коэффициентов начиная с 1 января 2015 года, достигает 400 000 евро.

Как круг замыкается: вам возвращают или вы доплачиваете

Статья 14.4 регламента IRNR замыкает круг: налогоплательщик нерезидент «обязан задекларировать и, в соответствующем случае, уплатить окончательный налог, зачтя в счёт налога удержанную сумму», в срок три месяца, считая с окончания срока, который был у покупателя на перечисление удержания. Месяц ему и ещё три месяца вам: около четырёх месяцев с даты подписания. Ваш срок отсчитывается не от нотариального акта, и ошибка на один месяц превращает возврат в recargo (надбавку за декларацию, поданную с опозданием). Продажа декларируется той же формой modelo 210 (декларацией нерезидента), но с кодом вида дохода для отчуждений (28, 33 или 34), а не с кодом вменённого дохода.

Одна и та же квартира при двух разных ценах продажи даёт два возможных финала:

Правая колонка это более частый случай и хуже всего обработанный: 3 % считаются с цены, а налог с прибыли, поэтому чем меньше вы заработали, тем больше удержанных денег остаётся лишними. Этот возврат сам не приходит: его запрашивают, подавая декларацию (статья 16.1 регламента), и администрация возвращает излишек «после необходимых проверок». Если вы её не подаёте, право теряется через четыре года (статья 66 Общего налогового закона). А если вы подаёте с опозданием, но до требования налоговой, надбавка по статье 27.2 составляет 1 % плюс ещё 1 % за каждый полный месяц просрочки, и 15 % по истечении двенадцати месяцев.

Освобождение при реинвестировании в основное жильё: только ЕС и ЕЭП

Это единственное освобождение с реальным применением, и границы у него строгие. Седьмое дополнительное положение закона об IRNR позволяет вывести из-под налога прибыль от продажи того, что было вашим основным жильём в Испании, при условии что вы реинвестируете всю полученную сумму в приобретение нового основного жилья. Реинвестируете меньше, и освобождается только пропорциональная часть прибыли.

• Только если вы резидент государства Европейского союза или государства Европейского экономического пространства, с которым есть реальный обмен налоговой информацией (пункты 1 и 4). Это граница, которая бьёт по деньгам сильнее всего: резидент России, Великобритании, Швейцарии или США этой льготы не имеет вовсе. Обсуждать здесь нечего, положение перечисляет государства, а не намерения.
• Основное жильё в смысле статьи 41 bis регламента IRPF: проживание непрерывно не менее трёх лет, с фактическим и постоянным заселением в течение двенадцати месяцев после покупки или после окончания работ.
• Два года на осуществление реинвестирования, до продажи или после неё (статья 41.3 регламента IRPF, к которой дополнительное положение отсылает через статью 38 закона об IRPF).

Момент, который удивляет всех, находится в пункте 3: освобождение не отменяет ни удержание 3 %, ни обязанность декларировать. Если реинвестирование состоялось до даты, когда вы должны подать декларацию, его учитывают при определении суммы налога; если вы делаете его позже, сначала декларируете, а возврат просите потом, в трёхмесячный срок, установленный вторым дополнительным положением регламента IRNR.

Есть и второе освобождение, гораздо более узкое: четвёртое дополнительное положение закона об IRNR освобождает 50 % прибыли от городской недвижимости, приобретённой в промежутке между вступлением в силу Королевского декрета-закона 18/2012 и 31 декабря 2012 года. Это закрытое историческое окно. И один мираж, от которого лучше отказаться сразу: освобождение статьи 14.1.c) для резидентов ЕС касается прибыли от движимого имущества и прямо исключает недвижимость и компании, активы которых состоят в основном из испанской недвижимости.

Plusvalía municipal: её платит покупатель, если продавец физическое лицо нерезидент

Налог на прирост стоимости земель городского назначения находится в статьях с 104 по 110 закона о местных финансах. Он облагает прирост стоимости земли, а не квартиры: в многоквартирном доме землю выделяют по той доле, которую valor catastral (кадастровая стоимость) земли составляет в общей кадастровой стоимости объекта (статья 104.5), и эту долю применяют к обеим величинам, к покупке и к продаже. Сравнивать полные цены из двух договоров это самая частая ошибка в расчёте.

Если прироста стоимости не было, налога нет, но само по себе это не срабатывает: нужно задекларировать сделку и представить документы о приобретении и об отчуждении (статья 104.5), беря большую из двух величин, стоимость по договору или проверенную администрацией. Коэффициенты статьи 107.4 это законные максимумы, которые обновляются ежегодно; реально применяется коэффициент из ordenanza (местного положения о налоге) вашего муниципалитета, а ставка налога не может превышать 30 % (статья 108.1).

И вот то, что меняет переговоры по сделке. При возмездной продаже налогоплательщиком является передающая сторона (статья 106.1.b)), но когда передающая сторона это физическое лицо нерезидент, приобретатель становится замещающим плательщиком налога (sujeto pasivo sustituto del contribuyente, статья 106.2): платит покупатель, и именно он должен сообщить о сделке в мэрию в течение тридцати рабочих дней (статьи 110.2.a) и 110.6.b)). Нотариус, со своей стороны, прямо предупреждает об этом сроке при подписании (статья 110.7). Побочный эффект для вашего IRNR: plusvalía municipal уменьшает вашу прибыль, только если её оплатили вы (статья 35.2 закона об IRPF), поэтому то, кто платит её фактически, меняет базу вашего налога.

Документы, которые нужно собрать до подписания

Всё, что уменьшает вашу прибыль, должно быть подтверждено документом в тот день, когда налоговая об этом спросит, и собирать эти документы надо до подписания, а не через четыре месяца после.

• Договор, по которому вы покупали. Он фиксирует реальную сумму приобретения по статье 35.1.a). Если объект достался вам по наследству или в дар, главным документом становится расчёт налога на наследство и дарение, потому что обе величины берутся из его правил (статья 36).
• Подтверждения расходов и налогов при покупке: ITP или IVA (испанский НДС), нотариус, регистр и gestoría (контора, которая ведёт подачу документов в Испании). Они увеличивают стоимость приобретения, с одним прямым исключением в статье 35.1.b): проценты нет.
• Счета за работы. Статья 35.1.b) допускает «стоимость вложений и улучшений», и доказывать эту стоимость должны вы: нужны полные счета, на ваше имя и с описанием выполненных работ. Смета или одинокий банковский перевод не подтверждают ничего.
• Расходы на продажу, которые оплачиваете вы, например комиссия агентства или сертификаты: они уменьшают стоимость отчуждения (статья 35.2).
• Квитанции IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ежегодного муниципального налога на недвижимость) за годы, когда объект был вашим. Именно оттуда берётся valor catastral, который нужен для renta imputada, включая год самой продажи.
• certificado de residencia fiscal (сертификат налогового резидентства) вашей страны, если вы собираетесь ссылаться на convenio de doble imposición (соглашение об избежании двойного налогообложения). Статья 7.1 регламента IRNR обязывает приложить его к декларации, а некоторые соглашения дополнительно требуют, чтобы в нём прямо было написано, что вы резидент «для целей Соглашения»: общий сертификат могут не принять. Закажите его в налоговом органе своей страны заранее, потому что в день подписания такой документ не появится.

Храните всё это как минимум четыре года: это срок давности по статье 66 Общего налогового закона, и работает он в обе стороны, у налоговой на проверку и у вас на запрос возврата. А если вы живёте за пределами Европейского союза, учитывайте, что администрация вправе потребовать назначить representante fiscal (налогового представителя) в Испании просто потому, что вы владеете здесь недвижимостью (статья 10.1 закона об IRNR).

Четыре ошибки, которые стоят дороже всего

• Считать, что 3 % это окончательный налог. Это не так: статья 25.2 называет их авансом по налогу. При большой прибыли этого не хватит и разницу придётся доплатить; при маленькой прибыли или при убытке у вас остаются лишние удержанные деньги, которые никто по собственной инициативе не вернёт.
• Не потребовать возврат и потерять его. Излишек запрашивают, подавая декларацию (статья 16.1 регламента IRNR), а право на такой запрос теряется через четыре года (статья 66 Общего налогового закона). Это самый тихий способ подарить государству тысячи евро.
• Забыть про renta imputada за год продажи. Дни, когда объект был вашим, порождают вменённый доход, распределённый по дням, и это отдельная декларация со своим сроком и своим расчётом: 1,1 % или 2 % от кадастровой стоимости. И здесь резидентство решает всё: резидент вне ЕС и ЕЭП применяет к этой базе 24 %, а резидент ЕС 19 % (статья 25.1.a)). Разбираем это целиком в руководстве по modelo 210, а если квартира ещё и сдавалась, в руководстве об аренде недвижимости нерезидентом.
• Не сохранить документы о покупке. Без договора, без счетов за ремонт и без квитанций об ITP, нотариусе и регистре ваша стоимость приобретения падает до голой цены, а прибыль раздувается сама собой. Это бумаги двадцатилетней давности, которые нужны ровно тогда, когда восстановить их уже нельзя.

Предупреждение честности ради: продажа сегодня не входит в услугу kontora. Мы закрываем renta imputada по объекту, который не сдаётся: это массовый случай с закрытым расчётом. Продажа тянет за собой удержание, plusvalía municipal, величины, которые приходится восстанавливать по старым бумагам, а иногда и соглашение об избежании двойного налогообложения. Для этого разумно сесть с gestor (специалистом, который ведёт налоговые дела в Испании) до подписания, а не после.

Подайте свою modelo 210 сами за 19,95 € + IVA. kontora считает налог и готовит заполненную форму; подаёте вы сами. Как это работает · сообщите, когда откроется.

Часто задаваемые вопросы

Читайте также