Аренда квартиры в Испании нерезидентом: сколько платить и когда декларировать

Что декларируется: налог по каждому факту получения дохода, а не один раз в год

Статья 13.1.g) сводного текста закона об IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, испанский налог на доходы нерезидентов), утверждённого Королевским законодательным декретом 5/2004, относит к доходам, полученным на территории Испании, «доходы, прямо или косвенно полученные от недвижимого имущества, расположенного на испанской территории, или от прав на него». Аренда вашей квартиры входит сюда целиком: неважно, где вы живёте, где подписан договор и в какой банк поступают деньги.

Декларируется она формой modelo 210 (декларация нерезидента), той же самой, что служит для пустой квартиры и для продажи. Различает эти случаи код вида дохода, который выбирают не по вкусу: он вытекает из того, что вы делаете с объектом. Аренда это код 01, а также 35, когда аренда не подлежит удержанию и плательщиков несколько.

И здесь практическое отличие от пустой квартиры. Renta imputada (вменённый доход) возникает один раз в год, 31 декабря (статья 27.1.c). С арендой не так: статья 27.1.a) относит возникновение дохода к моменту, «когда он становится причитающимся, либо к дате получения, если она наступает раньше». Каждый причитающийся месячный платёж это отдельный факт получения дохода. А второй абзац статьи 15.1 доводит мысль до конца: тот, кто получает доходы без постоянного представительства, облагается «отдельно по каждому полному или частичному факту получения облагаемого дохода, без какой-либо возможности зачёта между ними». Ни между месяцами, ни между объектами, ни плохой квартал против хорошего.

Декларировать не факультативно, и квитанция вам не придёт: статья 28.1 обязывает налогоплательщика без постоянного представительства подать декларацию, «рассчитав и уплатив налог». AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, налоговая служба Испании) ничего вам не выставляет и ни о чём не напоминает. Наличие convenio de doble imposición (соглашения об избежании двойного налогообложения) тоже не освобождает: соглашения, написанные по модели ОЭСР, говорят, что доходы от недвижимого имущества «могут облагаться налогом» в государстве, где эта недвижимость находится, и их пункт 3 прямо упоминает аренду.

Налоговая база: вся арендная плата, без уменьшений, которые есть у резидентов

Статья 24.1 закона об IRNR сформулирована жёстко: base imponible (налоговая база) «состоит из полной суммы дохода», определяемой по правилам закона об IRPF (испанского подоходного налога для резидентов), «причём умножающие коэффициенты статьи 23.1 указанного сводного текста не применяются, равно как и уменьшения».

Что такое эта полная сумма, определяет статья 22.2 Закона 35/2006: всё, что арендатор обязан выплатить вам по любому основанию, включая плату за имущество, переданное вместе с объектом (мебель, бытовая техника, парковочное место, которое идёт с квартирой), и без учёта IVA (испанского НДС), а на Канарах без учёта IGIC. Если арендатор отдельно оплачивает часть коммунальных услуг или взносов за обслуживание дома, это тоже ваш доход.

А теперь самая дорогая и самая частая ошибка в этом налоге, та, которую делают, копируя руководство по испанскому IRPF. Уменьшение за сдачу жилья внаём не применяется к нерезиденту никогда, даже к резиденту Европейского союза. Статья 23.2 закона об IRPF позволяет резиденту уменьшить чистый доход от сданного жилья на 90 %, 70 %, 60 % или 50 % в зависимости от случая; статья 24.1 закона об IRNR исключает «уменьшения» целиком, без оговорок. А статья 24.6, единственная открытая дверь для резидента ЕС, говорит о расходах, а не об уменьшениях.

В переводе на практику: резидент Испании и резидент Германии с одинаковой квартирой и одинаковым договором найма считают налог по-разному. Испанец снимает от 50 % до 90 % своего чистого дохода, немец ноль. То же самое с уменьшением на 30 % для доходов, сформированных более чем за два года (статья 23.3): исключено той же фразой.

И последний нижний порог, о котором стоит знать: если вы сдаёте жильё супругу или супруге либо родственнику до третьей степени, включая свойственников, статья 24 закона об IRPF не позволяет чистому доходу опуститься ниже renta imputada, которая получилась бы по статье 85. Сдать сыну подешевле значит не снизить налог.

Расходы: кто вправе их вычитать и какие именно

Общее правило статьи 24.1 это налог с полной суммы. Исключение это статья 24.6: расходы вычитают только налогоплательщики, «являющиеся резидентами другого государства Европейского союза», и для физических лиц это «расходы, предусмотренные Законом 35/2006». Её последний абзац распространяет режим на Европейское экономическое пространство, но с прямым условием, которое не выполняется само собой: должен существовать реальный обмен налоговой информацией (первое дополнительное положение, пункт 4, Закона 36/2006). И нужно подтвердить, что расходы «непосредственно связаны с доходами, полученными в Испании» и имеют «прямую и неразрывную экономическую связь с деятельностью, осуществляемой в Испании».

Расходы это расходы статьи 23.1 закона об IRPF и статьи 13 его регламента:

• Проценты по заёмным средствам, вложенным в приобретение или улучшение объекта, и ремонт и содержание. У них общий потолок: вдвоём они не могут превысить полную сумму дохода от этого объекта, а превышение вычитается в следующие четыре года (статья 23.1.a.1.º). Расширение и улучшение это не ремонт (статья 13.a регламента).
• Негосударственные налоги и надбавки, которые ложатся на доход или на объект и не являются санкцией: сюда входит IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ежегодный муниципальный налог на недвижимость; именно в его квитанции вы читаете valor catastral). Его должен платить обладатель права (статья 63.1 Ley Reguladora de las Haciendas Locales, закона о финансах местных органов власти).
• Текущие расходы по сдаче в аренду: comunidad de propietarios (взносы товарищества собственников за обслуживание дома), управление, охрана и консьерж (статьи 23.1.a.4.º и 13.c), страховые премии (13.f), услуги и коммунальные ресурсы за ваш счёт (13.g), оформление договора и юридическая защита (13.d) и сомнительные долги, если с первой попытки взыскания прошло более шести месяцев (13.e).
• Амортизация: 3 % в год от большей из двух величин, фактически уплаченной цены приобретения или valor catastral (кадастровой стоимости, которую присваивает каждому объекту Catastro, испанский реестр недвижимости для налоговых целей; это не цена покупки и не рыночная цена), без учёта стоимости земли (статья 23.1.b закона об IRPF и статья 14.2.a регламента). Если стоимость земли вам неизвестна, цена приобретения распределяется в пропорции кадастровых стоимостей земли и строения.

О распределении честное уточнение: когда квартира сдана только часть года, разумно делить расходы пропорционально числу дней аренды, и на практике так и делают, но статья 24.6 этого не говорит; она требует только тех двух условий подтверждения.

А если ваше налоговое резидентство находится за пределами Европейского союза и Европейского экономического пространства? Тогда статья 24.6 до вас не дотягивается: вы платите налог со всей полученной арендной платы, не вычитая ни одного евро. Ни IBI, ни взносы за обслуживание дома, ни страховку, ни проценты по ипотеке, ни амортизацию, которая обычно самая крупная статья из всех. Это положение резидентов России, Швейцарии, США, Великобритании (с 2021 года) и всех остальных, кто не является налоговым резидентом государства ЕС или ЕЭП. Для русскоязычного собственника это самая дорогая строка всего руководства: разница здесь измеряется не процентными пунктами ставки, а тем, что база берётся целиком.

Ставка: 19 % для резидентов ЕС и ЕЭП, 24 % для всех остальных

tipo impositivo (налоговая ставка) закреплена в статье 25.1.a) закона об IRNR буквально: «по общему правилу 24 процента. Однако ставка налога составляет 19 процентов, когда речь идёт о налогоплательщиках, являющихся резидентами другого государства Европейского союза или Европейского экономического пространства, с которым существует реальный обмен налоговой информацией».

Обратите внимание, что 19 % статьи 25.1.a) и расходы статьи 24.6 это два разных преимущества с двумя разными условиями, хотя на практике они почти всегда идут вместе. У резидента Европейского союза есть оба сразу. Резиденту Европейского экономического пространства для обоих нужен реальный обмен информацией. А тот, кто живёт вне обеих зон, теряет оба сразу, и именно это умножает счёт.

Конкретный перечень публикует Agencia Tributaria в своём руководстве для нерезидентов, и там обнаруживаются три сюрприза, которые повторяются из года в год:

Великобритания перестала быть государством ЕС в 2021 году, поэтому британский собственник, самая многочисленная группа иностранцев на испанском побережье, разом лишился обоих преимуществ. Швейцария никогда не входила в Европейское экономическое пространство. А Норвегия, Исландия и Лихтенштейн сохраняют 19 %, не входя в Европейский союз.

Решает именно налоговое резидентство, а не паспорт и не гражданство: гражданин России с налоговым резидентством в Германии считает налог по ставке 19 % и вычитает расходы, а гражданин Германии с налоговым резидентством в России считает по 24 % и не вычитает ничего. Если вы не уверены, к какой стороне относитесь, начните с руководства о налоговом резидентстве в Испании.

Из получившегося налога вычитается почти ничего: статья 26 разрешает вычесть только две вещи, пожертвования и произведённые с вас удержания и платежи в счёт налога. Нет ни необлагаемого минимума, ни вычета за жильё, ни вычета на устранение международного двойного налогообложения.

Одна и та же квартира, два собственника: пример, который объясняет всё

Два человека покупают одинаковую квартиру, сдают её за 1 000 евро в месяц весь 2026 год и несут ровно одни и те же расходы. Один живёт в Германии, другой в России, Великобритании или США.

Данные по объекту: фактически уплаченная цена приобретения 180 000 евро и valor catastral 90 000 евро, из которых 54 000 приходятся на строение и 36 000 на землю. Для амортизации берётся большая из двух величин, то есть цена приобретения, и из неё убирается доля земли по кадастровой пропорции (60 % строение): 180 000 × 60 % = 108 000 евро, а 3 % от этой суммы это 3 240 евро в год.

Та же квартира, тот же арендатор, та же плата: разница 1 958,50 евро, больше чем втрое больший налог. И только часть этой разницы даёт ставка, основная часть приходит от базы.

Две проверки, которые стоит делать всегда. Первая: потолок статьи 23.1.a.1.º, который ограничивает проценты вместе с ремонтом и содержанием полной суммой дохода от этого объекта. Здесь это 1 900 + 600 = 2 500 евро против 12 000 евро аренды, поэтому он не срабатывает; при крупном кредите и небольшой аренде сработал бы, а превышение перешло бы на следующие четыре года. Вторая: ни один из двоих не применяет уменьшение за сдачу жилья внаём. Резидент Испании с этой же квартирой его применил бы и заплатил заметно меньше немца.

Месяцы, когда квартира не сдана: вторая декларация, которую почти никто не подаёт

Квартира, сданная полгода, не даёт половину декларации: она даёт два разных дохода и две разные декларации. Это самая тихая ошибка в этом налоге, потому что никакого предупреждения нигде не появляется.

Причина в статье 85.1 закона об IRPF, которая исключает из вменения дохода от недвижимости только объекты, «приносящие доход от капитала». Дни аренды это как раз они, и они не вменяют ничего; дни, когда объект находится в вашем распоряжении, к ним не относятся и вменяют, «пропорционально числу дней, приходящихся на каждый налоговый период». До нерезидента эта статья доходит по цепочке из трёх звеньев, которую стоит привести целиком: статья 24.5 закона об IRNR отсылает к статье 87 сводного текста закона об IRPF 2004 года, а семнадцатое дополнительное положение Закона 35/2006 предписывает читать такие отсылки как сделанные к соответствующим нормам действующего закона, то есть к статье 85.

Renta imputada составляет 2 % от valor catastral либо 1,1 %, если кадастровые стоимости муниципалитета были пересмотрены в рамках общей коллективной оценки, вступившей в силу в налоговом периоде или в десяти предшествующих. Полный расчёт разобран в руководстве о modelo 210.

Пример: вы сдаёте квартиру с 1 января по 30 июня 2026 года за 1 000 евро в месяц, а остальную часть года держите её в своём распоряжении. Это 181 день аренды и 184 дня вменения. С одной стороны вы декларируете 6 000 евро полного дохода, с расходами, если они вам положены. С другой, при valor catastral 90 000 евро и в предположении, что вашему объекту соответствует 1,1 %, renta imputada равна 990 × 184 / 365 = 499,07 евро: по ставке 19 % это 94,82 евро, а по ставке 24 %, то есть у резидента вне ЕС и ЕЭП, 119,78 евро.

Это два разных кода вида дохода (01 или 35 против 02), с разными датами возникновения дохода (наступление срока арендного платежа против 31 декабря) и разными сроками подачи. Они не объединяются в одну 210 и не зачитываются друг против друга (статья 15.1).

Сроки и объединение: что помещается в одну декларацию и когда она истекает

Сначала о том, что можно объединять. Статья 2.1.b) Orden EHA/3316/2010 разрешает объединить несколько доходов одного налогоплательщика, только если одновременно выполняются четыре условия: один код вида дохода, один плательщик, одна ставка налога и, «если они происходят от имущества или права, они происходят от одного и того же имущества или права».

• Объединить можно месячные платежи за год от одного арендатора по одной квартире.
• Объединить нельзя два разных объекта, даже если арендатор один и тот же: это разное имущество.
• Объединить нельзя аренду и renta imputada одной и той же квартиры: это разные коды вида дохода.
• Для случая множества плательщиков без удержания в форме предусмотрен собственный код, 35.

Теперь о том, когда. Закон никакого срока не устанавливает: статья 28.1 говорит «в форме, месте и сроки, которые будут установлены», а устанавливают их приказы по этой форме. Orden HAC/623/2026, опубликованный в BOE 23 июня 2026 года, переустроил их по дате возникновения дохода.

Срок зависит от результата, а не только от вида дохода. Одна и та же аренда в той же графе истекает в апреле, если вышло к уплате, и в январе, если вышел ноль. Расход, который появился или исчез, сдвигает предельную дату, поэтому сначала считают, а в календарь смотрят потом, и никогда наоборот.

Есть и вторая ось, которую не стоит смешивать с первой: новая форма действует для всякой декларации, поданной начиная с 1 января 2027 года, за какой бы год вы ни отчитывались, тогда как новые сроки действуют по дате возникновения дохода.

Если вы всё же опоздали, выход прописан в норме: статья 27.2 Общего налогового закона применяет recargo (надбавку за декларацию, поданную с опозданием) в размере 1 % плюс ещё 1 % за каждый полный месяц просрочки, если вы подаёте до того, как вам направят требование, и 15 % плюс проценты за просрочку по истечении 12 месяцев, со скидкой 25 %, если всё остальное вы платите в срок (статья 27.5). Оценить сумму можно калькулятором надбавок за просрочку.

Краткосрочная аренда: где эта тема выходит за рамки руководства

Сдача по неделям или по ночам сама по себе не меняет ничего из сказанного выше: это по-прежнему доход статьи 13.1.g), с возникновением по наступлению срока платежа или по его получению (статья 27.1.a), с базой в полной сумме (статья 24.1) и с расходами статьи 24.6, если вы живёте в Европейском союзе или в Европейском экономическом пространстве с реальным обменом информацией. Меняется объём: десятки фактов получения дохода и десятки плательщиков за один год, плюс дни в вашем распоряжении, которые дают свою renta imputada отдельно.

А вот что действительно меняет почву под ногами, так это постоянное представительство. Всё, что вы прочитали здесь, это режим того, кто получает доходы без постоянного представительства и облагается «отдельно по каждому факту получения дохода» по статье 15.1. Если у вас есть работник на полной ставке в Испании для управления арендой или если вы вдобавок к передаче пользования оказываете услуги, характерные для гостиничной отрасли, квалификация может перестать быть той же, а вместе с ней меняются и налог, и форма, и календарь.

Здесь нужна честность: эту границу не решает ни одна из статей, приведённых в руководстве, она определяется по каждому случаю отдельно, и рисковать здесь в одиночку не стоит. Если вы узнали в этом описании себя, обратитесь за профессиональной консультацией в Испании, прежде чем что-либо подавать.

И с той же честностью о том, что kontora делает сегодня, а что нет: услуга по modelo 210 у kontora охватывает renta imputada объекта, находящегося в вашем распоряжении, а не аренду. Если ваша квартира была сдана часть года, декларация за дни, когда она не сдавалась, входит в услугу; декларация по аренде пока нет. Когда она появится, об этом будет объявлено на странице услуги по modelo 210 и в разделе цены.

Подайте свою modelo 210 сами за 19,95 € + IVA. kontora считает налог и готовит заполненную форму; подаёте вы сами. Как это работает · сообщите, когда откроется.

Часто задаваемые вопросы

Читайте также